賀陽:“創業等于敗家,買房等于創業”?!

選擇字號:   本文共閱讀 882 次 更新時間:2019-09-12 17:34:08

進入專題: 房地產   房地產稅  

賀陽 (進入專欄)  

  

   這是我前年寫的一篇隨筆。

   “創業等于敗家,買房等于創業” ——德國人馬庫斯對當前中國經濟的概括,雖然聽著有點邪乎,但也的確從一個角度反映了我們今天的現實。房地產過于膨脹,房價飛漲,極大地壓縮了實體經濟特別是制造業的成長空間,極大地抑制了人們創業、創新的沖動和手段,它對中國經濟的傷害,怎樣估計都不為過……

   關鍵的問題在于,面對這種現實,我們至今還沒有拿出一套真正行之有效的對策;各地廣為實行的各種形式的房屋限購、銀行限貸,只能暫時壓一下勢頭,有時客觀上甚至還起到飲鴆止渴、為下一波房價暴漲作鋪墊的作用……

   要想根本解決房地產不斷膨脹、房價過高的痼疾,我看主要有兩個辦法:一個是較大幅度地提高擁有過多房產者的持有成本,二是停止大量投放并有計劃地逐步消納歷年來過量投放的流動性。

   這分別涉及微觀和宏觀的政策,說起來簡單,實際上兩者均屬于相當復雜的系統工程,真要做起來,必定都會“傷筋動骨”,沒有壯士斷臂的決心和勇氣,恐怕一個也做不成……

   先說第二個辦法,主要涉及貨幣政策和財政政政策。這些宏觀政策與其背后的指導思想、發展戰略、發展方式以及一系列體制制度問題糾纏在一起,改起來相當復雜;即便我們的執政者真的下了決心,想見到實效也不是一天兩天的事情。

   第一個辦法則屬于微觀政策,相對簡單一些,見效也要快得多。實行這個辦法,主要是想抑制人們將房地產主要作為投資手段而引發的投機和過度囤房,因為除去宏觀上的流動性過度投放問題之外,正是這種比較普遍的大規模投機和囤房,導致了供求失衡和價格持續暴漲……

   毋庸諱言,我這里所說的“較大幅度提高擁有多房者的持有成本”,指的主要是征收房地產稅。即便這條做起來相對簡單一點,但是真要做好也并不容易,其中涉及諸多政策乃至法律問題。

   比如,我國實行土地公有制度,居民住房用地靠交納70年的土地出讓金取得,實際上等于土地是租來的;從法理上講,涉及土地的財產稅應該由所有者而不是租戶繳納;按照這個邏輯,房地產稅應該由土地稅和房產稅兩部分組成:其中土地稅由掌握土地所有權的政府繳納,房產稅由房屋所有者繳納;一般而言,城市土地是不斷增值的,而房屋由于折舊,是逐年減值的——在這種格局下,作為土地所有者的政府,根本沒有可能從房屋所有者那里征到多少稅……

   解決這個有關征稅法理的問題,我想最好的辦法,是經過周密的法定程序,逐步將城市居民住宅用地私有化。如果由于種種原因,這點一時做不到,至少也要按照《物權法》的規定,在“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”(第149條),而不要像有些地方政府那樣,總是千方百計地試圖把“自動續期”解釋為“有償續期”,以便再從房屋所有者那里收一筆錢……

   比如,房地產稅的征收對象,一種意見是按人均住房面積劃線,對人均多少平米以上的部分征稅;一種意見是按房屋套數劃線,第一套免稅,第二套及以上部分征稅。我的意見是采用第二種方案,因為這樣比較簡便,更具可行性。

   又比如,征稅目標房屋的價格確定問題。我主張采取在房屋中介公司(如“我愛我家”、“鏈家”等等)同地段兒房屋買賣的掛牌價、成交價的基礎上打一個折扣(比如八折)的辦法確定,而不搞那種過于復雜的“專家評估”。因為這樣比較簡單,而且確定的價格也更加接近于市場價。鑒于目前房價變動較大,可考慮每年調整一次計稅價格;今后房市平穩之后,再改為兩三年甚至更長時間調整一次……

   還比如,稅率問題。可在參考世界各國稅率的基礎上,根據我國的具體情況確定。鑒于當前房價畸高、漲勢過猛,稅率可以先定得略高一點。另外,作為一個地方稅種,房地產稅如果能夠為地方財政做出不是太小的貢獻,也有利于轉化地方政府現有的“土地財政”,有利于調動它們抑制房價的積極性……

   另外還有一個十分重要的問題,就是房地產稅的開征要與國家整體的財稅政策統籌考慮。鑒于目前我國包括各種行政性收費等在內的廣義宏觀稅負已經相當高,不但高于幾乎所有的發展中國家,也高于一些發達國家,這種局面對國家的改革與發展極其不利。在開征房地產稅的同時,必須大幅度地降低其他稅費,以達到較大幅度降低廣義宏觀稅負的目的……

   2017年3月28日

  

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